一图解读:房子70年产权到期咋办?不续费会面临什么问题?

  这几天,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,又要花几十万元“延期”的新闻,面对房子这种大事件,引发了网友的热议和关注。

  误读一:70年产权怎么20年就到期了?

  民用住宅土地的使用权的期限通常是70年,1990年通过立法全国推行。引起本次大范围关注的是一批仅有20年土地使用权的温州非常规住宅地块。所以当消息一出,网友就“炸锅”了。其实,我国有20年产权这样的“特殊时期的特定房屋”。

  误读二:自己的房子要花几十万元“再买回”?

  温州市国土局对此回应称,目前被大家普遍诟病的几十万元土地出让金,只是媒体和市民个人按照所认为的地价、面积等因素算出来的钱,以此与交易房价对比,是不准确的。但是在政策还没出台之前,基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

  为什么要付“土地出让金”?解答这个问题,要先知道房屋产权是什么,产权年限如何划分?

  

  所以,这个“产权年限”并不是从你买房之日计算,而是土地被拍卖后开始计算,所以那些二手房的有效期到底是多少,在购买前要认真查问清楚。

  误读三:房产到期,房子还是不是你的?

  

  虽然土地所有权有期限,但是房屋所有权,是永久的,只要还没有毁坏,就归产权人所有;而土地只是使用权,期限到了之后,就必须要续期。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末,使用年限到期问题近期不会集中出现。

  误读四:不续费的话还可以继续居住吗?

  从法律逻辑上讲,如果土地使用权到期而不续期,意味着土地要被土地所有权人收回去使用。但是中国现在土地与房屋权属关系的处理,整体上采取的是“房随地走,地随房走”的原则,所以收回土地的可能不太大。唯一的可能是禁止售卖、未续交土地出让金就不得转让、买卖房屋。实际上,此次温州相关部门就是采取的这种办法。

  

  最新消息:温州20年土地使用证到期问题引起国土部重视

  浙江省温州市国土资源部门有关负责人18日上午透露,温州部分房屋20年土地使用证到期情况,已引起国土资源部的重视。国土资源部要求,浙江省温州市及时上报情况。

  焦点在于如何确定续期的时间段和方式

  北京联合大学法学院聂卫锋解释,中国现在土地与房屋权属关系的处理,整体上采取的是“房随地走,地随房走”的原则,这个原则是为了避免土地利用关系的复杂化。不管是在农村还是城市都一样。农民盖房取得房屋所有权,土地上的权利基础是(集体土地上的)宅基地使用权;业主对城市商品房拥有所有权,土地上的权利基础是(城市国有土地)建设用地使有权----城市里小区的话,该使用权一般是小区业主共有。所以,一般理解的城市商品房买卖,同时又包含了土地使用权部分的买卖。

  按照我国现行的法律,城市国有土地建设用地使用权是有期限的(最长70年),而房屋的使用寿命极有可能会超过土地使用权期限,我们也不可能假设或期望开发商只盖使用寿命很短的房子。所以,土地使用权到期之后自动续期是比较合理的,焦点应该在于如何确定续期的时间段以及续期之后的土地使用费用。

  有一种观点认为,温州20年土地使用权的问题,可以通过续期至70年,并且缴纳土地使用费的方式解决。此种解决方式比较容易被接受,但需注意两个问题,第一要尊重现行土地法在土地使用权期限方面基于土地用途区分管控的立法用途,第二要有合理的定价机制来确定土地使用费率。

  续期收费不应该是再次缴纳土地出让金

  国家发改委国土开发与地区经济研究所所长肖金成说,土地出让金实际应该是土地使用的价格。温州这批20年土地使用权到期,如果按照国有土地使用权出让来收费,就相当于政府又卖了一次土地。

  建设用地使用权,政府已经通过出让的方式让渡给开发商,开发商又转让给业主,也就是说政府已经设定过一次权利。按照《物权法》的规定,住宅建设用地使用权期限届满的自动续期,不是说70年到期权利就作废,需要重新设定权利,而是到期后自动延期,这意味着权利依然有效,不能重新设定,只需要续期而已,因此续期收费的标准不能按照重新设定权利的标准来收取,而且续期的收费应该比权利设定的收费低很多才合理。

  重大法政策决断,应由立法解释明确

  《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,但对如何续期并没有说明,这个问题是物权法制定之后预留的问题。北京航天航空大学法学院院长龙卫球说,解决如何续费的问题,在现有法律框架内,有四种方案:

  一是无需缴纳土地使用费,但房屋自然损毁或者使用寿命终结,则终止续期。此种情况可以加强危房监管,以建筑法明确危房处理机制。

  二是房屋所有权人需一次性缴纳下一个期限土地使用费,在新期限内房屋所有权人可以按照原有范围和标准改造或者重建房屋。

  三是房屋屋所有权人需缴纳土地使用年金。也就是说,将一次性土地使用费转为按年支付年金,相当于地产税,也类似于租金,以土地面积和建筑面积按照特定标准计算。年金滞纳不交者,依据土地规划用途产生不同的失权效果。

  四是无需缴费,回到类似1982年以前城市宅基地所有权状态。此种情形实质上就是城市住房用地重新私有化,其不足之处在于长时间多方面因素导致的社会资源分配不丰富,会使得富人和穷人差别很大,因而是偏向有房者的私有化。

  龙卫球表示,这是一个重大的法政策决断,属于立法问题,当前无论政府还是法院,在处理相关事件时,由于立法上没有明确标准,请求立法给予明确解释是比较合适的。他建议“由全国人大常委会作出解释。”

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